不動産投資のキャッシュと節税

私は不動産投資家であるクランアントが数名います。
ありがたいことに
不動産投資のコンサルティングをしているクライアントからの
紹介がほとんどです。
直接不動産投資家から私が相談を受けるケースが多いのですが,
その方経由で間接的に相談を受けることもあります。
昨日もその間接的な相談でした。
どういった物件(新築か中古か,RCか木造か)を買えば,
どのくらい税金が発生する
というシミュレーションを中心に行っています。
不動産投資をされる方の目的は,次の2つです。
【1】 不労所得を得て,キャッシュを残す
【2】 節税

【2】の節税とは,次のようなスキームです。
例えば,給料が年間3,000万円だと所得税,住民税合わせて,約950万円支払うことになります。
(妻,子供1人のケース)
この方が不動産投資により,-800万円の損失が出した場合,
その支払う所得税・住民税のうち,約400万円が戻ってきます。
-800万円の損失になることがあるのか?
というと,
物件の価格により,
不動産取得の初期費用(税金等)や減価償却費(建物等を長期間にわたって経費にする),
借入金利息といった経費により,マイナスになることがあるのです。
ただし,不動産投資は,あくまで【1】を目的として,利回り(購入した土地・建物に対する収入)が
高い物件を選びますので,
長期的には不動産投資の収支は必ずプラスになり,その税金も発生します。
【1】と【2】は相反することなのです。(これはすべての税金に共通することです。)
そのため,【2】の節税によって,支払う税金を減らして,
【1】のキャッシュをどれだけ増やすかが重要となります。
税金を全く払わずにキャッシュだけ残すのは無理があります。
少し税金を払い,給料以外の収入を増やすと考えるべきです。
節税だけを目的とするなら,利回りが低く,誰も入居しないような物件を買うことになります。
しかし,自分のキャッシュはムダに減ってしまいますので,
何のために不動産投資をやるのか分からなくなってしまいます。
【1】のキャッシュと【2】の節税のバランスをとることが重要です。




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