・不動産投資に関する税金・会計の基本

昨日は,積和不動産株式会社様の不動産税務相談会の相談員を務めました。
もともと持っている土地にアパート,マンションを建てる方
サラリーマンで不動産投資として,マンションを購入する方
自宅の改装を行い,1Fを賃貸する方
など様々なパターンがありますが,
所有している不動産を賃貸している場合,税務申告の必要があります。
今日は,不動産投資に関する税金・会計についての話です。
個人のB/S(貸借対照表),P/L(損益計算書)で考えてみます。
借入+自己資金により建物及び土地を購入したケースです。


1 基本型
左はB/Sで,左側に資産,右側に負債,純資産(この場合自己資金)です。
右はP/Lで,右側に収益,左側に費用です。差引は利益又は損失となります。
この利益又は損失を不動産所得といいます。
B/Sの建物・土地は賃貸収入という収益を生みます。
さらに建物については,減価償却費という経費を生みます。
建物の購入費用を一括して経費に落とすことはできません。
一定の期間に按分して経費にする必要があります。
期間は,建物の構造(鉄筋,鉄骨,木造等)により変わってきます。
例えば,4,700万円の鉄筋コンクリートの建物であれば,47年で経費にしますので,
1年間の減価償却費は,100万円です。(月割)
その他の経費として,固定資産税等,借入金利息などがあり,
さらに青色申告であれば,青色申告特別控除(最大65万円)を経費とすることができます。
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上記の図の場合には,収益から費用を引いた金額がプラスとなり,利益がでています。
この利益を基に所得税・住民税が計算されます。
不動産所得の他に,給与,年金,事業などの所得がある場合,それらの所得と合算して計算します。

2 不動産所得がマイナスの場合
この例は,不動産所得がマイナスとなった場合です。
不動産を購入した年は,登記の費用等がかかります。
また,年の中途で購入すると,賃貸収入が1年分入らないため,
結果として,費用の割合が高くなります。
不動産所得がマイナスとなった場合,他の給与,年金,事業などの所得と通算でき,
給与などから差し引かれた税金が戻ってくる可能性があります。
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3 キャッシュの考え方
不動産投資では,実際に手元にキャッシュ(資金)がいくら残るかが重要です。
下の図では左にP/L,右にキャッシュフローを表しています。
キャッシュフローは,右側が入金,左側が出金です。
入金→原則として,賃貸収入がそのまま入金となります。
このほか,敷金の預かりなどがあれば入金額は増えます。
出金→減価償却費は,前述の通り,建物等の費用を按分しているだけですので,
出金がない経費です。
この減価償却費は,キャッシュフローの図には出てきません
その反面出てくるのが,借入金の元金と所得税,住民税です。
これらが出金の方に含まれてきます。
入金と出金の差額が,差し引きのキャッシュです。
利益がいくらでるか,税金がいくらかかるかとともに,この数字を重視しなければいけません。
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差引キャッシュをできる限り多くするにはどうすればいいか?
次の2つの考え方があります。
・購入する物件の金額を上げる
・減価償却費が多く計上できる物件を購入する
1つめは,借入金額も大きくなりますので,自ずと限界があります。
通常,物件総額の2,3割の自己資金が必要です。
2つめの減価償却費が多く計上できる物件とは,
新築など,建物価格の物件全体(建物+土地)に占める割合が大きい物件です。
不動産投資を行うにも,経営と同じように税金・会計の知識が必要となります。


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【編集後記】
今日は午後から開業社労士向け講座の講師を務めます。
開業後に必要な税務会計知識をお話しします。
その後夕方から新規のご相談を受けます。
しばらくは土日の予定も続きそうです。
平日早めにあがるなど,ペース配分は気をつけないといけないですね。
【読み終わった本】

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中身は半分漫画,半分文章。
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